Sukzessiver Abverkauf ins Wohnungseigentum: Für den einzelnen Erwerber läuft die dreijährige Gewährleistungsfrist ab dem Zeitpunkt der Übergabe des von ihm  erworbenen Wohnungseigentumsobjekts.

Der OGH hat jüngst (5 Ob 69/10y) mit aller Deutlichkeit geklärt, dass im Falle des Abverkaufs ins Wohnungseigentum die individuellen Gewährleistungsansprüche des einzelnen Erwerbers – welche auch Mängel an allgemeinen Teilen der Anlage umfassen – (erst) drei Jahre nach jenem Zeitpunkt ablaufen, zu welchem ihm das von ihm erworbene Wohnungseigentumsobjekt übergeben wurde. Dies ungeachtet der Frage, wann die übrigen Wohnungseigentümer ihre Objekte (mehrheitlich) bezogen haben. Wenn also bei sukzessivem Abverkauf nicht allen Erwerbern am selben Tag ihre Objekte übergeben werden, so gibt es demnach für die einzelnen Erwerber hinsichtlich ihrer Gewährleistungsansprüche auch unterschiedliche Fristenläufe.

Sachverhalt: Im Jahr 2006 erwarben zwei Käufer als Eigentümerpartnerschaft von einem Bauträger einen mit Wohnungseigentum an einer Wohnung verbundenen Mieteigentumsanteil. Die gegenständliche Wohnungseigentumsanlage war bereits 1999 errichtet worden, und war schon in diesem Jahr Wohnungseigentum begründet und mehr als die Hälfte der Wohnungen verkauft worden. Im Wege der Abtretung ihrer Ansprüche an die Eigentümergemeinschaft (§ 18 Abs 2 WEG) machten die kaufenden Eigentümerpartner im Jahr 2008 gegenüber dem Bauträger Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft geltend. Der Bauträger wendete unter anderem [1] Verjährung ein, zumal vom Bauträger bereits 1999 mehr als die Hälfte der Wohnungen verkauft worden war.
 
Rechtliche Beurteilung des OGH:
Den Beginn der Frist zur Geltendmachung des Rechts auf die Gewährleistung legt § 933 Abs 1 Satz 2 ABGB mit der „Ablieferung der Sache“ fest, ihre Dauer Satz 1 dieser Bestimmung für unbewegliche Sachen mit drei Jahren. Für den Beginn dieser dreijährigen Verjährungsfrist ist nach einhelliger Ansicht bei Liegenschaften nicht der Zeitpunkt der bücherlichen Umschreibung, sondern jener der körperlichen Übergabe [an den jeweiligen Erwerber] maßgebend.
 
Die abzulehnende Konsequenz der Annahme einer Verjährung des Gewährleistungsanspruchs der Käufer im vorliegenden Fall wegen Fristbeginn bereits 1999 wäre im Ergebnis ein Ausschluss der Gewährleistung für den von ihnen 2006 geschlossenen Kaufvertrag trotz fehlender Kenntnis von den Mängeln, obwohl ein Verbrauchergeschäft vorliegt und § 9 KSchG genau das verpönt. Auch deshalb kommt hier ein Abstellen auf einen anderen als den Zeitpunkt der Ablieferung an die Käufer nicht in Frage.

Anmerkung:
Bei sukzessivenm Abverkauf der Objekte einer Wohnungseigentumsanlage gilt es somit für Bauträger bzw. Wohnungseigentumsorganisatoren zu bedenken, dass spätere Erwerber auch entsprechend länger Gewährleistung – hinsichtlich Mängel ihrer Wohnungseigentumsobjekte, aber auch hinsichtlich Mängel an allgemeinen Teilen der Liegenschaft – geltend machen können.
 
[1] Unter Berufung auf eine Lehrmeinung, welche aber mit der vorliegenden Entscheidung ausdrücklich abgelehnt wurde.

Quellenangabe: 
Rechtsinformation FH-Dozent Mag. Kothbauer, Newsletter WKO - FV Immobilien- u. Vermögenstreuhänder - News vom 29.09.2010