Wohnungseigentum: Bei Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft muss die Verständigung zur Stimmabgabe an die Adresse des Wohnungseigentumsobjekts oder aber an eine davon abweichende, vom Wohnungseigentümer bekanntgegebene inländische Zustellanschrift erfolgen.
 

Der OGH hat jüngst (5 Ob 57/09g) erneut festgestellt, dass im Wohnungseigentum ein (Umlauf-) Beschluss der Eigentümergemeinschaft erst dann zustande kommt, wenn allen Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung gegeben wurde. Die Verständigung des Wohnungseigentümers zur Stimmabgabe muss dabei an die Adresse des Wohnungseigentumsobjekts erfolgen, sofern der Wohnungseigentümer für die Verständigung nicht eine andere inländische Zustellanschrift bekanntgegeben hat.[1]
Sachverhalt:
 
Einer Wohnungseigentümerin wurde ein Umlaufbeschluss (mit welchem die bisherige Verwalterin gekündigt, eine neue Verwalterin bestellt und der bisherigen Verwalterin untersagt wurde, Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen ohne Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer vorzunehmen) an eine im Grundbuch und auch im Herold-Telefonbuch aufgeschienene Adresse, nicht aber an die Anschrift des Wohnungseigentumsobjektes und auch nicht an die – (ua) dem die Abwicklung des Beschlussverfahrens betreuenden Wohnungseigentümer bekannt gewesene – tatsächliche Wohnanschrift zugestellt.
 
Rechtliche Beurteilung des OGH:
Ein schriftlicher Umlaufbeschluss kommt nach ständiger Rechtsprechung erst dann rechtswirksam zustande, wenn auch dem letzten Mit- und Wohnungseigentümer die Gelegenheit zur Äußerung geboten wurde. Steht nicht fest, dass alle Wohnungseigentümer Gelegenheit zur Äußerung hatten, kann nicht von einem rechtswirksamen Zustandekommen des Umlaufbeschlusses ausgegangen werden (5 Ob 27/08v).
Nach inzwischen ebenfalls bereits gefestigter Rechtsprechung ist die Verständigung eines Wohnungseigentümers zur Stimmabgabe bei einem Umlaufbeschluss an die Anschrift des Wohnungseigentumsobjekts vorzunehmen, sofern der Wohnungseigentümer nicht eine andere inländische Anschrift bekanntgegeben hat (5 Ob 93/08z; 5 Ob 164/07i).
 

In 5 Ob 249/03h vertritt der erkennende Senat (ua) die Ansicht, dass für eine ausreichende Verständigung von einer Beschlussfassung nicht unbedingt deren (effektiver) Zugang beim Wohnungseigentümer erforderlich sei (ebenso 5 Ob 249/03h; 5 Ob 164/07i; 5 Ob 93/08z). Dies setzt allerdings, woran es im vorliegenden Sachverhalt aber gerade fehlt, die Übersendung der Verständigung an die gesetzlich vorgesehene Anschrift voraus (so auch ausdrücklich 5 Ob 249/03h).
 
 
[1] Wohnungseigentümer von Kfz-Abstellplätzen haben jedenfalls eine inländische Zustellanschrift bekanntzugeben, zumal der Kfz-Abstellplatz selbst ja keine zustellfähige Adresse hat.
 

Quellenangabe: 
Rechtsinformation FH-Dozent Mag. Kothbauer, Newsletter WKO - FV Immobilien- u. Vermögenstreuhänder - News vom 28.12.2009