Vom Obersten Gerichtshof sind in einer aktuellen Entscheidung (1 Ob 76/09x), bezogen auf den im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes geltenden Betriebskostenkatalog gem. § 21 MRG, die Kosten für die Errichtung einer Taubenabwehranlage nicht als Betriebskosten anerkannt worden.

In der Entscheidung wird darauf hingewiesen, dass die Aufzählung der auf den Mieter im Vollanwendungsbereich des MRG überwälzbaren Betriebskosten in § 21 MRG taxativ sei und eine zu Lasten des Mieters gehende extensive Gesetzesauslegung als unzulässig angesehen werde (vgl. 5 Ob 151/92).

In § 21 Abs.1 Z.2 MRG werden die Kosten der Schädlingsbekämpfung ausdrücklich als Betriebskosten des Hauses festgelegt. Ganz allgemein gelte, dass nur solche Ausgaben als Betriebskosten überwälzbar sind, die in regelmäßigen Zeitabständen wiederkehren (vgl. 5 Ob 1/84), also laufende Kosten des Betriebs (vgl. zuletzt 5 Ob 259/08m2).

Unabhängig von einer gegebenenfalls besseren Eignung etwa einer Taubenabwehranlage für die Abwehr von Schädlingen und der Vermeidung künftiger Aufwendungen als z.B. die Vernichtung bereits zugeflogener Tauben durch Giftfütterung stehe bei der Entscheidung im Vordergrund, dass es sich bei derlei Kosten nicht um laufende Kosten des Betriebs eines Hauses handelt. Derlei Aufwendungen, mit denen eine besondere Ausstattung von Gebäuden geschaffen wird, sind dem zu Folge als aus dem Hauptmietzins zu deckende Instandhaltungsarbeiten zu werten.

Schon bisher ist in der Rechtsprechung überwiegend die Ansicht vertreten worden, dass nur unmittelbar der Vertilgung dienende Maßnahmen, nicht aber vorbeugende Maßnahmen durch Professionisten (z.B. Baumeister‐, Schlosser‐ und Glaserarbeiten, auch wenn diese durch eine bereits bestehende Schädlingsplage notwendig geworden sind oder deren künftiger Abwehr dienen) Betriebskosten im Sinne des § 21 Abs.1 Z.2 MRG darstellen (vgl. 5 Ob 206/00f3).

Vom OGH werden „Schädlinge“ definiert als tierische Organismen, von denen eine Gefahr der Beschädigung des Hauses oder eine Gesundheitsgefahr für dessen Bewohner ausgeht, worunter – jedenfalls im Stadtgebiet – auch Tauben zu zählen seien.

Der anerkannte Rechtsexperte FH-Dozent Mag. Kothbauer merkt zur Entscheidung des Obersten Gerichtshofes an:

„Die Entscheidung des OGH mag rechtsdogmatisch hingenommen werden, rechtspolitisch ist sie jedoch alles andere als zu begrüßen. Es ist einfach nicht stimmig, einerseits den Vermieter vor dem Hintergrund des am „jeweils ortsüblichen Standard“ orientierten dynamischen Erhaltungsbegriffs zu einer laufenden Modernisierung der Gebäude zu verpflichten, gleichzeitig aber an einem vor Jahrzehnten entwickelten, versteinerten Betriebskostenbegriff festzuhalten und selbst die Überwälzung von auf lange Sicht wirtschaftlichen (weil künftige Betriebskosten reduzierenden oder gar vermeidenden) Investitionen auf die Mieter zu verbieten. Damit wird – pointiert formuliert – eine klare Einladung an die Vermieter ausgesprochen, derartige Investitionen, die nicht nur einer Kostenreduzierung, sondern freilich auch einer Steigerung der Wohnqualität dienen, zu unterlassen.“

Quellenangabe: 
Rechtsinformation FH-Dozent Mag. Kothbauer, Newsletter WKO - FV Immobilien- u. Vermögenstreuhänder - News vom 01.11.2009