Durch eine Entscheidung des OGH konnte von einem Käufer ein abgeschlossener Kaufvertrag erfolgreich wegen Irrtums angefochten werden, da der Immobilienmakler ein Baujahr der Liegenschaft genannt hat, welches einen anderen Wert ergeben hätte, als das tatsächliche Baujahr; der Makler hat dieses Bj fiktiv geschätzt, ohne Erkundigungen einzuholen. Im vorliegenden Fall hatte der OGH nun zu beurteilen, ob und inwieweit dieser Umstand eine Minderung der Provision rechtfertigt, wobei auch Ausführungen über andere Pflichten des Maklers (worüber aufzuklären ist und wie weit die Aufklärung reicht, nämlich, Betriebskosten Rücklage, Nachfragen bei der Hausverwaltung, Erforschung von Mängeln usw.) gemacht wurden.

Unterlässt es der Immobilienmakler, den Käufer eines Hauses oder einer Wohnung über das Errichtungsjahr des Gebäudes zu informieren, so kann darin eine Pflichtverletzung iSd § 3 Abs 3 MaklerG gelegen sein, muss es aber nicht. Erhält der Immobilienmakler vom Verkäufer Informationen über das Errichtungsjahr, so ist er grundsätzlich nicht zu weiteren Nachforschungen verpflichtet, wenn es für ihn keine Gründe gibt, an der Richtigkeit der Information zu zweifeln. Führt allerdings der Makler, ohne Informationen einzuholen, in einem Inserat und einem Expose willkürlich ein fiktives Errichtungsjahr an, dann hat er dafür einzustehen, jedenfalls dann, wenn dieser Umstand zu einer irrtumsrechtlichen Vertragsanpassung geführt hat. Der Makler hat des Weiteren auch über die Betriebs- und Erhaltungskosten, die zu leistenden Aufwendungen zur Rücklagenbildung, die Höhe bereits bestehender Rücklagen sowie bevorstehende Sanierungsarbeiten aufzuklären. Allerdings ist der Makler nicht verpflichtet, die Aktualität der bei der Hausverwaltung eingeholten Informationen laufend zu hinterfragen. Es reichen die Grundsatzinformation und der Hinweis, sich über Details bei der Hausverwaltung zu informieren. Stehen Sanierungskosten fest, so hat der Makler darüber dem Grunde, nicht aber der Höhe nach aufzuklären, wenn er als Doppelmakler tätig ist. Für eine insoweit von der Hausverwaltung falsch erteilte Information haftet der Makler dann nicht. Ebenso wenig besteht eine Verpflichtung als Doppelmakler allfällige weitere sichtbare Mängel zu erforschen. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass über das Bj wegen einer fiktiv selbst genannten Jahreszahl unrichtig informiert wurde, wobei dieser Umstand letztlich zu einer Vertragsanpassung geführt hat, ist eine Provisionsminderung, die gem  273 ZPO zu schätzen ist, von 25% angebracht: OGH 22. 6. 2011, 2 Ob 176/10m

Quelle: Aussendung Wirtschaftskammer Österreich vom 24.08.2011 unter Bezug auf Kommentar RA Dr. Prader